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¿POR QUÉ COMPARTIR LA PROPIEDAD
EN LUGAR DE UN CONDOMINIO?

Estructura Legal
y Financiación

Ambos, cooperativas de accionistas y condominios, son formas reconocidas de propiedad en Costa Rica. La estructura de condominios es más común en Costa Rica que en Norte América, pero en la operatividad cotidiana ambos pueden ser (y en nuestro caso son) lo mismo.

La principal diferencia entre las dos estructuras, en este caso, es que un comprador adquiere acciones de la Corporación dueña de toda la propiedad. En un condominio, la persona es dueña sólo de la tierra sobre la que su casa está construida y comparte los derechos de uso de los elementos comunes.

DESCRIPCIÓN

Cuando digo "cooperativa" posiblemente se imagine las comunas hippies de los años 60. Un accionista en Doneste S.A. —propietaria registrada de la tierra y de las mejoras que sobre ella se realicen— es como el accionista de cualquier compañía. Residencias Los Jardines de Pozos S.A. es la empresa constructora y posee la totalidad de las acciones de Doneste S.A.
Una vez que la construcción haya finalizado, Doneste S.A. comprará todos los activos de RLJ de Pozos S.A. (transferencia de papeles) y RLJ de Pozos S.A. dejará de existir. Esto asegura que todos los activos son transferidos y poseidos por Doneste S.A.

En este momento un comprador adquiere acciones de Doneste S.A. que es una compañía propiedad de Residencias Los Jardines de Pozos S.A. A cada casa ha sido asignada una cantidad fija de acciones (por ejemplo: la unidad 109 tiene asignadas 12 acciones y la unidad 113 10 acciones). Los dueños de esas acciones tienen el DERECHO DE USO EXCLUSIVO A PERPETUIDAD de una casa específica y el DERECHO DE USO COMÚN DE LOS ELEMENTOS COMUNES DE LA PROPIEDAD. Estos derechos están escritos en el Contrato de compra y venta y se definen y refuerzan más aun en el acuerdo de accionistas que forma parte del Contrato de compra y venta. Todas las acciones de Doneste S.A., excepto aquellas que el Desarrollador retiene respetando la continuidad de la propiedad que el proyecto pueda tener, serán eventualmente transferidas por medio de los compradores a los futuros accionistas de Doneste S.A. El control de votos de la propiedad será también transferida de Residencias Los Jardines de Pozos S.A. a Doneste S.A. cuando se haya consumado la compra de las acciones.

La subsecuente venta de acciones de Doneste S.A. por los propietarios de esas acciones NO TIENE RESTRICCIÓN.

La compañía de administración de la propiedad, la industria local de propiedades inmobiliarias y otros propietarios pueden contribuir a la reventa o, alternativamente, el dueño de las acciones puede vender sus acciones por su cuenta.

EXPLICACIÓN

La principal diferencia entre las dos estructuras es que el comprador adquiere ACCIONES de la Corporación propietaria de las tierra y de las construcciones. Esa propiedad de la tierra está registrada en la oficina del Registro Nacional de la Propiedad en nombre de Doneste S.A.; esto puede ser verificado por el abogado del comprador de las acciones. El propietario de un condominio posee el título de la propiedad en la cual se encuentra la casa, y el uso común (si título) de los espacios comunes. Más allá de esta distinción, un propietario sólo puede "usar una casa" —no la puede comer, ni mover. Cada estructura legal tiene algunas ventajas y algunas desventajas.

Estar registrado "en título" significa que su propiedad puede ser verificada, y si puede ser verificada puede ser gravada impositivamente más facilmente por aquellos paises que cobra impuestos, o atacada pur una infeliz esposa, por un acreedor, o si fuera demandado en Costa Rica. Podría ser más deseable tener un activo no verificable (rastreable). La visibilidad de la propiedad es todavía posible si la propiedad está registrada a nombre de una Corporación —una forma muy común de propiedad en Costa Rica. La posesión todavía puede ser verificada por aquellos que realmente desean hacerlo. Mucho trabajo y dinero se invierte en hacer (y mantener) no visible la posesión de una propiedad. Una pregunta para hacerse aquí podría ser: ¿Cómo puedo confiar en aquellos contratados para ocultar los activos? Los problemas comienzan con encontrar y confiar en un abogado costarricense. Pido disculpas por decir esto, pero la mayor parte de la gente estaría de acuerdo con este juicio peyorativo —hay muchas horribles historias para contar.

La propiedad de las acciones no requiere registro de las acciones en un foro público; la posesión, identificación de un papel privado es todo lo necesario para reclamar los beneficios del DERECHO DE USO. Las acciones pueden guardarse en un lugar seguro (por ejemplo: una caja de seguridad, vendidas o regaladas, y los derechos asociados con las acciones están en las mismas acciones.

En Costa Rica las propiedades inmobiliarias son poseidas por corporaciones de un solo propósito. La transferencia / venta de propiedades normalmente toma la forma de compra de acciones de la compañía o de activos de la compañía. Ademas, para mantener el grado de anonimato, la compra de acciones evita los impuestos por transferencia de tierra. La compra de acciones de una corporación existente elude la necesidad de establecer una corporación propia (alrededor de $800 + tasas anuales). Finalmente, los impuestos corporativos de esta clase de compañías se han convertido en football político. En un momento se discutió un impuesto anual de $2.000 para pequeñas corporaciones. Actualmente el impuesto fue fijado en $300-$500. De todos modos esto será objeto de cambios cuando la legislación final haya sido aprovada y podría verse como una fuente de ingresos para el gobierno.

Los bancos locales financiarán condominios; pero no financiarán cooperativas.

Los bancos en Costa Rica diferencian entre residentes y no residentes. Si Ud. es residente es más fácil obtener un finaciamiento hipotecario; si Ud. es no residente es más difícil, más caro, consumirá más tiempo y más trámites. Además, cuando una hipoteca es garantizada por un banco, es registrada en un título. El valor de la propiedad es gravado impositivamente en no menos que el valor de la hipoteca. Históricamente en Costa Rica el precio de venta para propiedades sin registro hipotecario es sustancialmente minimizado para reducir el impuesto anual de la propiedad.

Viéndolo en una perspectiva más amplia, las acciones de propiedad tienen sus ventajas.

Finaciación:

Los propietarios del desarrollo son constructores, no banqueros.

Las casas fueron tasadas moderadamente y son accesibles. Se pensó que probablemente la mitad de los compradores podrían estar en posición de comprar su casa sin problemas. Para aquellos que lo necesiten, el Desarrollador puede ayudar a la financiación para que un no residente pueda pagar al Scotiabank de Costa Rica S.A. Mientras que esa financiación no es gran cosa para los estandars norteamericanos, y mientras los compradores se animen a utilizar fuentes de financiación fuera de norteamérica, Scotiabanck de Costa Rica S.A. ofrece:

· Hasta el 65% de financiación; amortización a 15 años; 8 1/2% de interés; un plazo máximo de 2 años en cuyo tiempo el balance debe ser saldado

o

· No más de 2 meses seguidos al registro del condominio, lo que ocurra primero.

Aplicación para el Registro de Condominio:

Seguido a la sustancial finalización de la construcción, el Desarrollador aplicará para el Registro de Condominio. A pesar de tener muchas razones para creer e incentivos para ver que eso sucederá, el Desarrollador tiene limitada influencia sobre la decisión final o sobre el tiempo en que ella se tome. Mientras tanto, la propiedad de las acciones será la forma de propiedad.

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